העיר גבעתיים ידועה במיקומה האסטרטגי במרכז הארץ ואיכות חיים גבוהה אך גם במחסור אדיר בדירות פנויות. חלק מהפתרון לבעיה זו הם פרויקטי פיוי בינוי גבעתיים שמאפשרים הריסת בניין (או מספר בניינים סמוכים ואף שכונה שלמה) ישן והקמת בניין גבוה יותר, חדיש ובעל תשתיות מודרניות עם יחידות דיור רבות יותר.
פינוי-בינוי רקע היסטורי
משבר הדיור אמנם עלה לכותרות רק בשנים האחרונות, אך מדינת ישראל מתמודדת עם עתודות קרקע שהולכות ואוזלות כבר מאמצע שנות ה-60. הרצון לציפוף הערים, להתחדשות עירונית ושיקום שכונות וותיקות הוליד בשנת 1965 את חוק 'בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה'. החוק מאפשר להרוס בניין, מספר בניינים ואף שכונה שלמה ולהקים במקומם בניינים מודרניים, חדישים, בטוחים יותר ואיכותיים יותר. כאשר מדובר בפרויקט גדול (שכונה שלמה למשל) גם התשתיות באזור משודרגות. התוצאה היא מספר דירות גדול יותר באזור, תנאי מגורים משופרים ועלייה באיכות החיים של התושבים. במהלך השנים, המדינה מעניקה הטבות ותמריצים הן לדיירים והן ליזמים במטרה לעודד פינוי-בינוי.
היתרונות של פינוי-בינוי לדיירי המתחם
המטרה העיקרית של פינוי-בינוי היא לשפר את תנאי המגורים של הדיירים, חזות האזור והתשתיות במתחם. המחוקק ראה לנכון לא רק להגן על הדייר אלא גם לעודד אותו להסכים לפרויקט מתוך ההבנה שכך ניתן לשפר את איכות מגוריו ואיכות חייו. הדיירים במתחם יכולים לפנות לאחד משני מסלולים:
מכירת הדירה – בפרויקטים מסוימים, היזם מציע לדייר את האפשרות למכור את דירתו הקיימת. הדייר מקבל את הסכום המוסכם מיד וחופשי לעשות בו כרצונו. היזם הופך לבעל הדירה וככזה הוא רשאי להסכים לביצוע הפרויקט (פתרון מהיר וקל עבור הדייר והיזם).
דירה תמורת דירה – ברוב המקרים, היזם מציע לדיירים סוג של עסקת חליפין: תמורת הזכות לבנות בניין חדש, גבוה יותר ועם יותר יחידות דיור הדייר מקבל דירה חדשה, גדולה יותר ומודרנית. הדייר יכול להמשיך לגור בדירתו החדשה או לחלופין למכור אותה (יש לשים לב להיבטי מיסוי טרם מכירה).
בין אם דייר בוחר למכור את דירתו מיד, לאחר הקמת הבניין או לגור בדירה החדשה שלו – אין ספק שהדייר מרוויח. הרווח הוא כלכלי (מידי או דירה בשווי גבוה יותר) ואחד של איכות חיים משופרת. יש לזכור כי הדיירים אינם נדרשים להוצאות כלשהן – היזם הוא זה שלוקח על עצמו את עלות הפרויקט, את עלות הפינוי של הדיירים ןאת עלות שכר הדירה שלהם, עו"ד, מפקח, הובלה וכל ההוצאות הכרוכות במעבר עד לסיומו של הפרויקט.
פרויקטי פינוי-בינוי יוצאים לפועל בעיקר באזור המרכז, מדוע?
רוב פרויקטי הפינוי-בינוי מתבצעים במרכז הארץ, פרויקטי פינוי בינוי בגבעתיים או ברמת גן, בטח ובטח שבתל אביב רבים יותר מבפריפריה. נשארת השאלה מדוע?
על מנת שיזם או חברה קבלנית יבצעו פרויקט פינוי-בינוי עליו להיות רווחי עבורם. הרווח מגיע ממכירת הדירות החדשות (מינוס הדירות שניתנות לדיירים המקוריים). מסיבה זו רוב הפרויקטים כוללים בנייה לגובה (יותר יחידות דיור – יותר רווח) ורובם מתבצעים באזורי הביקוש. ככל שמתקרבים למרכז הארץ, כך הביקוש לדירות עולה ומחירה של כל דירה עולה ולכן גם הכדאיות של הפרויקט עבור היזם גדולה יותר. אם ניקח בחשבון את העובדה שעלויות בנייה לא משתנות רבות מאזור לאזור בארץ הרי שהמיקום של הפרויקט הוא זה שיקבע את הרווח.
פינוי בינוי גבעתיים עם 'שלום את נתן'
'שלום את נתן' היא חברה קבלנית ויזמית העוסקת בתחום הבנייה בישראל מזה כ-25 שנה. אנו מתמחים בין השאר בפרויקטי פינוי בינוי בכל רחבי הארץ לרבות בגבעתיים.
ב'שלום את נתן' אנו פועלים מול הדיירים בפרויקט בשקיפות מלאה, אנושיות ויחס אישי ובשיתוף פעולה מלא להצלחת הפרויקט לרווחת כל הצדדים.
החברה פועלת במספר מתחמים ברחבי העיר גבעתיים במסגרת התחדשות עירונית פינוי בינוי ותמ"א 38/2.
חברת שלום את נתן מספקת לדיירים את מגווני השירותים לשם קידום הפרויקט הכולל תכנון, יזום, ביצוע, ניהול ופיקוח ליווי משפטי ותכנוני הכולל עו"ד, מפקח, שמאים, אדריכלים. כל זאת על מנת להביא למקסום תכנוני של הפרויקט ושל התמורה לדיירים.
היתרון הגדול של חברת שלום את נתן שהינה לא רק היזם אלא גם קבלן הביצוע של הפרויקט כאשר כל השירותים ניתנים ע"י שלום את נתן.
החברה פעילה במספר מתחמי פינוי בינוי בגבעתיים.
פינוי בינוי בגבעתיים: התחדשות עירונית עם יתרונות לכולם
פרויקטים של פינוי בינוי בגבעתיים של חברת יזמות ובניה כדוגמת שלום את נתן מגלמים יתרונות מהותיים לדיירים, לעירייה, ליזם ולתושבי העיר בכלל. בעיקרון, מדובר בפרויקט בו בעלי דירות מעבירים זכויות בבניין ליזם, אשר הורס אותו ומקים במקומו בניין חדש. בעוד הדיירים זוכים להטבות משמעותיות הכוללים קבלת דירה חדשה אשר הערך הכלכלי שלה שווה יותר מדירה ישנה , שכירות למשך ביצוע הפרויקט, הובלה, לווי משפטי, פיקוח וכל העלויות הכרוכות בביצוע הפרויקט אשר היזם נושא בהם.
היזם נהנה מאפשרות להוסיף למבנה החדש דירות חדשות שאותן יוכל למכור בשוק החופשי.
שדרוג הדירה והבניין
כאמור, במקום המבנה הישן שייהרס יוקם בניין חדש ובו דירות מרווחות בעלות מפרט מתקדם יותר, כולל אפשרות לתוספות שונות כגון מרפסת, מחסן, חניה וממ"ד. מלבד זאת ייהנו הדיירים מתשתיות משופרות של המבנה כדוגמת לובי חדיש ומרווח,חדרי עגלות ואופנים, מעלית חדשה וחניות תת קרקעיות. התוצאה הסופית היא בניין יוקרתי בעל חזות מטופחת, המקנה לדייריו איכות חיים גבוהה בהרבה מזו שלפני ההריסה והבנייה מחדש. מעבר לכך, מדובר ביתרון כלכלי עצום מאחר שערך הדירות החדשות יהיה על פי רוב כפול ואף יותר מכך בהשוואה לדירות הישנות. במילים אחרות, פרויקטי פינוי בינוי מהווים הזדמנות פז לקבלת נכס משודרג בעל שוווי שוק גבוה מאוד, וזאת ללא השקעה כלכלית כלל מצד הדיירים.
עוד הטבות לדיירים
מלבד האמור לעיל, פרויקט פינוי בינוי עשוי לכלול הטבות נוספות, הדיירים נהנים מהטבות מס מהותיות, כלומר מקבלים דירות חדשות אך אינם נדרשים לשלם מס רכישה כמו בקנייה רגילה. מעבר לכך, במהלך פרויקטים אלו הנמשכים בדרך כלל כשנתיים מקבלים בעלי הדירות דיור חלופי או מימון עבורו.
השקעה לעתיד
מלבד עליית ערך הנכס ושיפור חזות ותשתיות הבניין, אזורים בהם נעשים פרויקטי פינוי בינוי נהנים לאחר מכן מהגירה של אוכלוסיה מבוססת ומשכילה יותר. כמו כן, מאחר שמדובר בפרויקט המהווה חלק מתוכנית התחדשות עירונית, תושבי האזור נהנים גם משיפור השירותים המוניציפאליים כגון שדרוג גני שעשועים, הקמת פארקים ירוקים ומטופחים וטיפול במפגעים סביבתיים שהיו עד כה מוזנחים. כלומר, הפרויקט מהווה גם השקעה בעתיד המשפחה כולה, שתיהנה מנכס שהכפיל את ערכו ומסביבה שנעים לגדול ולהתגורר בה.
כולם מרוויחים
גם עיריית גבעתיים מרוויחה כמובן ממיזמים אלו, אשר מובילים לשיפור החזות והתשתיות העירוניות, ומאפשרים הקמת חניות תת קרקעיות. מסיבה זו נוטה העירייה לעודד פרויקטי פינוי בינוי והתחדשות עירונית על פני חיזוק מבנים . בתוך כך, היזמים עצמם מרוויחים מהזכות לתוספות בנייה הגדולות מהשטח הבנוי לפני ההריסה, כך שעם תום הפרויקט יהיו בידם דירות חדשות בבניין יוקרתי, השוכן בעיר בעלת ביקוש גבוה מאוד לדיור.
